Kluczowe ustalenia
- W wersji projektu UC135 przyjętej przez Radę Ministrów nie ma już przepisów pozwalających radom gmin wyznaczać strefy wolne od najmu krótkoterminowego. Z dokumentu wypadły także uprawnienia wspólnot mieszkaniowych do ograniczania takiej działalności w uchwałach.
- Przepisy o strefach skreśliła autopoprawka ministra sportu i turystyki Jakuba Rutnickiego (KO) z 7 lipca 2026 r. — złożona, jak wyliczyła analiza money.pl, tydzień przed zatwierdzeniem projektu przez rząd. Ta sama autopoprawka wycofała szczególne kryteria przeciwpożarowe dla budynków mieszkalnych z usługami hotelarskimi oraz obowiązek dołączania opinii specjalisty przy zgłoszeniu obiektu.
- W piśmie datowanym na 21 stycznia 2026 r. Airbnb domagało się usunięcia przepisów zezwalających radom gmin na tworzenie stref. Platforma argumentowała, że rozwiązanie narusza swobodę przedsiębiorczości i prawo własności oraz jest niezgodne z zasadami prawa Unii Europejskiej.
- Jeszcze wcześniej resort sportu i turystyki sam zapowiadał gminom możliwość wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy i przez miesiące bronił tego mechanizmu w konsultacjach publicznych.
- Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz (Polska 2050), ministra funduszy i polityki regionalnej, zgłosiła jako jedyna formalne zdanie odrębne wobec przyjętego projektu. Lewica zapowiedziała poprawki przywracające strefy i prawa wspólnot.
- Co w projekcie zostało: Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), obowiązkowy numer identyfikacyjny w każdym ogłoszeniu, uznanie najmu do 30 dni za usługę hotelarską, kary administracyjne do 50 tys. zł i obowiązkowy regulamin dla każdego lokalu.
- Wątek personalny: według ustaleń Wirtualnej Polski wiceminister Ireneusz Raś (PSL), który nadzorował przygotowanie projektu, był właścicielem trzech mikrokawalerek w Łodzi o powierzchni 12,40, 12,98 i 13,05 m kw. Sam zapewnia, że lokale nigdy nie służyły najmowi krótkoterminowemu, i nie widzi konfliktu interesów.
Źródło: portalsamorzadowy.pl
Kontekst i tło
Projekt oznaczony w wykazie prac rządu numerem UC135 zmienia ustawę z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Jego karta jest prowadzona w Rządowym Centrum Legislacji, a prace nad regulacją najmu na doby toczyły się w Ministerstwie Sportu i Turystyki ponad dwa lata.
Bezpośrednim impulsem nie była wyłącznie krajowa polityka mieszkaniowa. Projekt wdraża rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego, opublikowane 29 kwietnia 2024 r. Przepisy unijne obowiązują od 20 maja 2026 r., a Komisja Europejska oczekuje od Polski ich wdrożenia — bez krajowej ustawy nie ma kto zbierać i przekazywać danych z platform.
Skala zjawiska jest w Polsce duża: w 2024 r. zarejestrowano ok. 39 mln krótkich pobytów w obiektach najmu krótkoterminowego — więcej niż wynosi liczba mieszkańców kraju. W samym Krakowie codziennie aktywnych jest ponad 10 tys. ofert na platformie Airbnb.
Dla porównania, miasta Europy Zachodniej od lat sięgają po twarde limity, których polski projekt już nie przewiduje: w Wiedniu mieszkanie, w którym właściciel jest zameldowany, można wynajmować krótkoterminowo maksymalnie 90 dni w roku, w Londynie limit 90 dni obowiązuje od 2015 r., a Barcelona zdecydowała o niewydłużaniu ok. 10 tys. licencji, które wygasną w 2028 r.
Źródło: biznes.interia.pl
To nie pierwsze starcie o ten projekt w koalicji. Wcześniej w 2026 r. prace zablokował spór, w którym Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz uzależniła poparcie od wprowadzenia rozwiązań postulowanych przez Polskę 2050. Równolegle w Sejmie procedowany jest konkurencyjny projekt poselski autorstwa tej partii.
Szczegółowa analiza
Co dokładnie zniknęło. Zmiany wprowadziła autopoprawka zgłoszona 7 lipca przez ministra Jakuba Rutnickiego. Jak opisuje portalsamorzadowy.pl, po niej gminy nie będą mogły wprowadzać ograniczeń strefowych dla najmu krótkoterminowego, a wspólnoty „nie będą miały decyzyjności co do prowadzenia usług hotelarskich w ich nieruchomościach”. Ta sama poprawka zdjęła z branży dwa inne obciążenia: budynki, w których działa więcej niż sześć mieszkań-hoteli, nie będą musiały spełniać specjalnych wymagań przeciwpożarowych, a przy zgłaszaniu nawet pojedynczego lokalu do ewidencji zniknie obowiązek dołączenia opinii eksperckiej z zakresu ochrony przeciwpożarowej. Próg sześciu lokali był obecny we wcześniejszej wersji skierowanej do konsultacji — przekroczenie go miało oznaczać ostrzejsze wymogi.
Zwrot resortu. Jeszcze na etapie zapowiedzi Ministerstwo Sportu i Turystyki reklamowało projekt hasłem o „nowych uprawnieniach dla gmin, w tym możliwości wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy”. Według analizy money.pl resort odniósł się do wszystkich uwag w zbiorczym raporcie z konsultacji, odrzucając zastrzeżenia branży i konsekwentnie broniąc zaproponowanej regulacji — mechanizm został usunięty w całości dopiero po siedmiu miesiącach prac.
Rola Airbnb. W zgłoszeniach lobbingowych jednoznacznie przeciwko strefom opowiedziała się platforma Airbnb. W piśmie datowanym na 21 stycznia 2026 r. spółka domagała się wprost „usunięcia przepisów zezwalających radom gmin na tworzenie stref”, wskazując, że „naruszają swobodę przedsiębiorczości, prawo własności i są niezgodne z zasadami i przepisami prawa Unii Europejskiej”. Po przyjęciu projektu przez rząd Polskie Stowarzyszenie Najmu Krótkoterminowego napisało na Facebooku, że „zgodnie z zapowiedziami” usunięto z niego kontrowersyjne dla branży zapisy dotyczące limitów przepisów przeciwpożarowych oraz możliwości wprowadzania stref bez najmu krótkoterminowego.
Wyjaśnienia rządu. Strona rządowa nie tłumaczy skreślenia lobbingiem, lecz ryzykiem prawnym. — Stoimy na stanowisku, w oparciu o opinie wielu ekspertów, w tym jednoznacznej opinii rzecznika praw obywatelskich i orzeczenia międzynarodowych trybunałów, że takie rozwiązania są niekonstytucyjne — przekonywał w „Rzeczpospolitej” wiceminister Ireneusz Raś. Drugi argument to kalendarz: — Jeśli nie skierujemy projektu do Sejmu w lipcu, to nie uda się uruchomić rejestru w październiku — mówił. Resort zapowiada przy tym, że wspólnoty mieszkaniowe mają dostać narzędzia gdzie indziej: spółdzielnie i wspólnoty będą mogły wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wykreślenie lokalu z rejestru za działalność niezgodną z prawem, a osobny projekt ustawy o własności lokali ma pozwolić im ograniczać najem na doby i działalność gospodarczą w budynku.
Reakcje polityczne. Pełczyńska-Nałęcz zgłosiła wobec projektu formalne zdanie odrębne — jako jedyna w rządzie. Na platformie X napisała, że projekt oznacza „zero praw dla samorządów w ustanawianiu stref wolnych od airbnb” i „zero praw mieszkańców w decydowaniu o tym, czy mają czy nie mają burdelu/hotelu za ścianą”, a samą decyzję nazwała „esencją uległości wobec lobbystów”. Lewica na konferencji w Polańczyku zapowiedziała poprawki przywracające strefy wolne oraz prawa wspólnot mieszkaniowych. Z kolei 27 lipca 2026 r. Przemysław Czarnek (PiS) zaapelował o odsunięcie wiceministra Rasia od prowadzenia ustawy: — To klasyczny konflikt interesów w tym rządzie i dlatego Ireneusz Raś powinien być całkowicie odstawiony od prowadzenia tej sprawy i tej ustawy — powiedział.
Źródło: rmf24.pl
Mikrokawalerki wiceministra. Wiceminister Raś nadzorował przygotowanie projektu i prezentował jego założenia w konsultacjach oraz na konferencjach, a firmował go minister Rutnicki. Według ustaleń Wirtualnej Polski polityk był właścicielem trzech mikrokawalerek przy ul. Poznańskiej w Łodzi — o powierzchni 12,40, 12,98 i 13,05 m kw. — w kamienicy pociętej na 55 lokali pod wynajem. Warunkową umowę sprzedaży dwóch z nich swojemu bratu, księdzu Dariuszowi Rasiowi, podpisał 28 czerwca 2023 r. za 300 tys. zł; przeniesienie własności nastąpiło 29 września 2023 r., dwa tygodnie przed wyborami parlamentarnymi. Wirtualna Polska wyliczyła, że na tej parze lokali wiceminister zarobił w trzy i pół roku ok. 80 proc., czyli 134 tys. zł. Trzecia kawalerka przypadła jego byłej żonie przy podziale majątku.
Dochody i umowa z pośrednikiem. W oświadczeniach majątkowych Raś jako poseł wykazywał 1800 zł miesięcznie z tytułu „wynajmu mieszkań”, a w deklaracji obejmującej 2023 rok — 16 200 zł, czyli dziewięć miesięcy po 1800 zł. Polityk potwierdził też pięcioletnią umowę najmu ze spółką Rentowni.pl, powiązaną przez prezesa i współwłaściciela z podmiotem Inwestycje na pokolenia.
Odpowiedź Rasia. — Lokale, których byłem właścicielem do 2023 r., nigdy nie były wykorzystywane do najmu krótkoterminowego — zapewnił wiceminister, wskazując, że umowa dotyczyła najmu długoterminowego. Oświadczył również, że nie dostrzega konfliktu interesów między kierowaniem pracami nad regulacją najmu krótkoterminowego a tym, że w budynku funkcjonującym dziś jako aparthotel lokale mają jego brat i była żona. Przyznał jednocześnie, że o posiadaniu mikrokawalerek i dochodach z nich nie informował ani premiera Donalda Tuska, ani ministra sportu i turystyki.
Co ustawa zmienia dla wynajmujących. Sercem projektu jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych — ogólnopolski rejestr, do którego wójt, burmistrz lub prezydent miasta przekazuje dane z ewidencji gminnej i który obejmie także obiekty nieklasyfikowane, w tym prywatne mieszkania na wynajem. Każdy wpisany obiekt dostanie indywidualny numer identyfikacyjny, obowiązkowy w każdym internetowym ogłoszeniu, a platformy pośredniczące będą mogły prezentować wyłącznie oferty obiektów zarejestrowanych i posiadających taki numer. Projekt doprecyzowuje też, że usługą hotelarską — tożsamą z najmem krótkoterminowym — jest usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni, i nakłada na właścicieli obowiązek sporządzenia regulaminu dla każdego lokalu. Za złamanie zasad grożą administracyjne kary pieniężne do 50 tys. zł: zgodnie z projektowanymi przepisami taką sankcją zagrożone jest prowadzenie działalności bez wpisu do ewidencji, brak numeru identyfikacyjnego w ofercie oraz naruszenie obowiązków przez platformy — w ich przypadku za każde naruszenie.
Po przyjęciu przez Radę Ministrów projekt trafia do Sejmu, a prace parlamentarne zaplanowano po wakacjach 2026 r.
Co pozostaje otwarte
- Pełna treść raportu z konsultacji. Nie dotarliśmy do samego dokumentu zbiorczego, w którym resort odnosił się do uwag hotelarzy, samorządów i miast turystycznych — opieramy się na relacjach redakcji, które go analizowały.
- Ślad rejestrowy pisma Airbnb. W dostępnej publicznie dokumentacji projektu nie znaleźliśmy wpisu w części dotyczącej zgłoszeń lobbingowych, który odpowiadałby pismu z 21 stycznia 2026 r.; jego treść znamy z ustaleń dziennikarskich.
- Wyłączenie się wiceministra. Nie znaleźliśmy dokumentu, z którego wynikałoby, że Ireneusz Raś formalnie wyłączył się z prac nad projektem.
- Kształt ustawy po Sejmie. Zapowiedziane poprawki mogą przywrócić skreślone przepisy — o ostatecznej treści zdecyduje parlament jesienią.
Podsumowanie
Rząd przyjął projekt ustawy o najmie krótkoterminowym bez najbardziej spornego elementu: gminy nie dostaną prawa do wyznaczania stref wolnych od wynajmu na doby, a wspólnoty mieszkaniowe nie będą mogły zakazać takiej działalności uchwałą. Przepisy skreśliła autopoprawka ministra sportu i turystyki z 7 lipca 2026 r., złożona tydzień przed decyzją rządu. O usunięcie stref pisemnie wnioskowało w styczniu Airbnb, powołując się na swobodę działalności gospodarczej, prawo własności i prawo unijne; ministerstwo tłumaczy skreślenie opiniami o niekonstytucyjności takich rozwiązań, w tym opinią Rzecznika Praw Obywatelskich, oraz koniecznością zdążenia z rejestrem.
W projekcie zostały rozwiązania porządkujące rynek: centralny rejestr obiektów noclegowych, obowiązkowy numer w ogłoszeniach, uznanie wynajmu do 30 dni za usługę hotelarską, obowiązkowy regulamin lokalu i kary do 50 tys. zł. Wokół projektu toczy się spór polityczny: jedna ministra zgłosiła zdanie odrębne, Lewica zapowiada poprawki przywracające strefy, a opozycja domaga się odsunięcia od ustawy wiceministra Ireneusza Rasia, który inwestował w małe mieszkania na wynajem. Sam wiceminister utrzymuje, że jego lokale służyły wyłącznie najmowi długoterminowemu i że konfliktu interesów nie ma. Ostateczny kształt przepisów rozstrzygnie się w Sejmie po wakacjach.
