Kluczowe ustalenia
- W wersji projektu (oznaczonego numerem UC135) przyjętej przez rząd nie ma już przepisów, które pozwalały radom gmin wyznaczać strefy wolne od najmu na doby. Strefa wolna od najmu to obszar, na którym gmina mogłaby zakazać lub ograniczyć wynajem krótkoterminowy. Z dokumentu wypadły także uprawnienia wspólnot mieszkaniowych — czyli grup właścicieli mieszkań w jednym budynku — do ograniczania takiej działalności własną uchwałą.
- Przepisy o strefach wykreśliła autopoprawka ministra sportu i turystyki Jakuba Rutnickiego (KO) z 7 lipca 2026 r. Autopoprawka to zmiana, którą sam autor projektu wprowadza do własnego dokumentu, zanim trafi dalej. Jak wyliczyła analiza money.pl, minister złożył ją tydzień przed zatwierdzeniem projektu przez rząd. Ta sama autopoprawka usunęła też szczególne wymogi przeciwpożarowe dla budynków, w których mieszkania działają jak mini-hotele, oraz obowiązek dołączania opinii specjalisty przy zgłaszaniu obiektu.
- W piśmie z datą 21 stycznia 2026 r. Airbnb domagało się usunięcia przepisów pozwalających radom gmin tworzyć strefy. Platforma przekonywała, że takie rozwiązanie narusza swobodę prowadzenia firmy i prawo własności oraz jest niezgodne z prawem Unii Europejskiej.
- Wcześniej to samo Ministerstwo Sportu i Turystyki samo zapowiadało gminom możliwość wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy — i przez wiele miesięcy broniło tego pomysłu w konsultacjach z obywatelami i instytucjami.
- Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz (Polska 2050), ministra funduszy i polityki regionalnej, jako jedyna w rządzie formalnie zgłosiła zdanie odrębne wobec projektu — czyli oficjalnie zaznaczyła, że się z nim nie zgadza. Lewica zapowiedziała poprawki przywracające strefy i prawa wspólnot.
- Co w projekcie zostało: Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) — ogólnopolski spis miejsc na wynajem, obowiązkowy numer identyfikacyjny w każdym ogłoszeniu, uznanie wynajmu na maksymalnie 30 dni za usługę hotelarską, kary urzędowe do 50 tys. zł i obowiązkowy regulamin dla każdego lokalu.
- Wątek osobisty: według ustaleń Wirtualnej Polski wiceminister Ireneusz Raś (PSL), który nadzorował przygotowanie projektu, był właścicielem trzech mikrokawalerek w Łodzi — bardzo małych mieszkań o powierzchni 12,40, 12,98 i 13,05 m kw. Sam twierdzi, że te lokale nigdy nie służyły najmowi na doby, i nie widzi konfliktu interesów.
Źródło: portalsamorzadowy.pl
Kontekst i tło
Projekt ma w wykazie prac rządu numer UC135. Zmienia on starą ustawę z 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz o pracy pilotów wycieczek i przewodników. Jego dokumentację prowadzi Rządowe Centrum Legislacji, a nad przepisami o wynajmie na doby Ministerstwo Sportu i Turystyki pracowało ponad dwa lata.
Impulsem nie była tylko krajowa polityka mieszkaniowa. Projekt wdraża w Polsce unijne rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. o zbieraniu i udostępnianiu danych o najmie krótkoterminowym (rozporządzenie unijne to przepis, który obowiązuje wprost we wszystkich krajach UE). Opublikowano je 29 kwietnia 2024 r., a zacznie obowiązywać od 20 maja 2026 r. Komisja Europejska oczekuje, że Polska je wdroży — bo bez krajowej ustawy nie ma kto zbierać i przekazywać danych z platform.
Skala zjawiska jest w Polsce duża: w 2024 r. zarejestrowano ok. 39 mln krótkich pobytów w obiektach najmu krótkoterminowego — to więcej, niż wynosi liczba mieszkańców kraju. W samym Krakowie codziennie aktywnych jest ponad 10 tys. ofert na Airbnb.
Dla porównania: miasta Europy Zachodniej od lat stosują twarde limity, których polski projekt już nie przewiduje. W Wiedniu mieszkanie, w którym właściciel jest zameldowany, można wynajmować na doby najwyżej 90 dni w roku. W Londynie taki sam limit 90 dni obowiązuje od 2015 r. A Barcelona zdecydowała, że nie przedłuży ok. 10 tys. licencji, które wygasną w 2028 r.
Źródło: biznes.interia.pl
To nie pierwsze starcie o ten projekt w rządzącej koalicji. Wcześniej w 2026 r. prace zablokował spór, w którym Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz uzależniła swoje poparcie od wprowadzenia rozwiązań, o które zabiegała Polska 2050. Równolegle w Sejmie procedowany jest konkurencyjny projekt tej samej partii.
Szczegółowa analiza
Co dokładnie zniknęło. Zmiany wprowadziła autopoprawka zgłoszona 7 lipca przez ministra Jakuba Rutnickiego. Jak opisuje portalsamorzadowy.pl, po niej gminy nie będą mogły wprowadzać ograniczeń strefowych dla najmu na doby, a wspólnoty „nie będą miały decyzyjności co do prowadzenia usług hotelarskich w ich nieruchomościach” — czyli nie będą mogły same zdecydować, że w ich budynku nie działa mini-hotel. Ta sama poprawka zdjęła z branży dwa inne obciążenia. Po pierwsze, budynki, w których działa więcej niż sześć mieszkań-hoteli, nie będą już musiały spełniać specjalnych wymagań przeciwpożarowych. Po drugie, przy zgłaszaniu do rejestru nawet pojedynczego lokalu zniknie obowiązek dołączenia opinii eksperta od ochrony przeciwpożarowej. Próg sześciu lokali był we wcześniejszej wersji skierowanej do konsultacji — jego przekroczenie miało oznaczać ostrzejsze wymogi.
Zwrot resortu. Jeszcze na etapie zapowiedzi Ministerstwo Sportu i Turystyki reklamowało projekt hasłem o „nowych uprawnieniach dla gmin, w tym możliwości wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy”. Według analizy money.pl resort odniósł się do wszystkich uwag w zbiorczym raporcie z konsultacji, odrzucał zastrzeżenia branży i konsekwentnie bronił zaproponowanych przepisów. Mechanizm stref usunięto w całości dopiero po siedmiu miesiącach prac.
Rola Airbnb. Przeciwko strefom jednoznacznie opowiedziała się platforma Airbnb. W lobbingu, czyli w oficjalnym zabieganiu o zmianę przepisów, firma nie owijała w bawełnę. W piśmie z datą 21 stycznia 2026 r. domagała się wprost „usunięcia przepisów zezwalających radom gmin na tworzenie stref”, wskazując, że „naruszają swobodę przedsiębiorczości, prawo własności i są niezgodne z zasadami i przepisami prawa Unii Europejskiej”. Po przyjęciu projektu przez rząd Polskie Stowarzyszenie Najmu Krótkoterminowego napisało na Facebooku, że „zgodnie z zapowiedziami” usunięto z projektu kontrowersyjne dla branży zapisy — te o limitach przepisów przeciwpożarowych oraz o możliwości wprowadzania stref bez najmu krótkoterminowego.
Wyjaśnienia rządu. Strona rządowa nie tłumaczy wykreślenia stref lobbingiem, lecz ryzykiem prawnym. — Stoimy na stanowisku, w oparciu o opinie wielu ekspertów, w tym jednoznacznej opinii rzecznika praw obywatelskich i orzeczenia międzynarodowych trybunałów, że takie rozwiązania są niekonstytucyjne — przekonywał w „Rzeczpospolitej” wiceminister Ireneusz Raś. Drugi argument to czas. — Jeśli nie skierujemy projektu do Sejmu w lipcu, to nie uda się uruchomić rejestru w październiku — mówił. Resort zapowiada przy tym, że wspólnoty dostaną narzędzia gdzie indziej: spółdzielnie i wspólnoty będą mogły wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o wykreślenie lokalu z rejestru za działalność niezgodną z prawem, a osobny projekt ustawy o własności lokali ma im pozwolić ograniczać najem na doby i działalność gospodarczą w budynku.
Reakcje polityczne. Pełczyńska-Nałęcz zgłosiła wobec projektu formalne zdanie odrębne — jako jedyna w rządzie. Na platformie X napisała, że projekt oznacza „zero praw dla samorządów w ustanawianiu stref wolnych od airbnb” i „zero praw mieszkańców w decydowaniu o tym, czy mają czy nie mają burdelu/hotelu za ścianą”, a samą decyzję nazwała „esencją uległości wobec lobbystów”. Lewica na konferencji w Polańczyku zapowiedziała poprawki przywracające strefy wolne oraz prawa wspólnot. Z kolei 27 lipca 2026 r. Przemysław Czarnek (PiS) zaapelował o odsunięcie wiceministra Rasia od prowadzenia ustawy. — To klasyczny konflikt interesów w tym rządzie i dlatego Ireneusz Raś powinien być całkowicie odstawiony od prowadzenia tej sprawy i tej ustawy — powiedział.
Źródło: rmf24.pl
Mikrokawalerki wiceministra. Wiceminister Raś nadzorował przygotowanie projektu i przedstawiał jego założenia w konsultacjach oraz na konferencjach, a oficjalnie firmował go minister Rutnicki. Według ustaleń Wirtualnej Polski polityk był właścicielem trzech mikrokawalerek przy ul. Poznańskiej w Łodzi — o powierzchni 12,40, 12,98 i 13,05 m kw. — w kamienicy podzielonej na 55 lokali pod wynajem. Warunkową umowę sprzedaży dwóch z nich swojemu bratu, księdzu Dariuszowi Rasiowi, podpisał 28 czerwca 2023 r. za 300 tys. zł. Własność przeszła 29 września 2023 r., dwa tygodnie przed wyborami parlamentarnymi. Wirtualna Polska wyliczyła, że na tej parze mieszkań wiceminister zarobił w trzy i pół roku ok. 80 proc. — czyli 134 tys. zł. Trzecia kawalerka przypadła jego byłej żonie przy podziale majątku.
Dochody i umowa z pośrednikiem. W oświadczeniach majątkowych (to jawne deklaracje, w których politycy pokazują swój majątek i dochody) Raś jako poseł wykazywał 1800 zł miesięcznie z tytułu „wynajmu mieszkań”, a w deklaracji za 2023 rok — 16 200 zł, czyli dziewięć miesięcy po 1800 zł. Polityk potwierdził też pięcioletnią umowę najmu ze spółką Rentowni.pl, powiązaną — przez prezesa i współwłaściciela — z podmiotem Inwestycje na pokolenia.
Odpowiedź Rasia. — Lokale, których byłem właścicielem do 2023 r., nigdy nie były wykorzystywane do najmu krótkoterminowego — zapewnił wiceminister, tłumacząc, że umowa dotyczyła najmu długoterminowego. Oświadczył też, że nie widzi konfliktu interesów między kierowaniem pracami nad przepisami o najmie na doby a tym, że w budynku działającym dziś jako aparthotel lokale mają jego brat i była żona. Przyznał jednocześnie, że o posiadaniu mikrokawalerek i dochodach z nich nie informował ani premiera Donalda Tuska, ani ministra sportu i turystyki.
Co ustawa zmienia dla wynajmujących. Sercem projektu jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych — ogólnopolski rejestr, do którego wójt, burmistrz lub prezydent miasta przekazuje dane z gminnej ewidencji. Obejmie on także obiekty nieskategoryzowane, w tym prywatne mieszkania na wynajem. Każdy wpisany obiekt dostanie własny numer identyfikacyjny, obowiązkowy w każdym internetowym ogłoszeniu. Platformy pośredniczące będą mogły pokazywać wyłącznie oferty obiektów zarejestrowanych i mających taki numer. Projekt doprecyzowuje też, że usługa hotelarska — to samo co najem krótkoterminowy — to usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni, i nakłada na właścicieli obowiązek sporządzenia regulaminu dla każdego lokalu. Za złamanie zasad grożą urzędowe kary pieniężne do 50 tys. zł. Zgodnie z projektowanymi przepisami taka kara grozi za prowadzenie działalności bez wpisu do ewidencji, za brak numeru identyfikacyjnego w ofercie oraz za naruszenie obowiązków przez platformy — u nich za każde naruszenie osobno.
Po przyjęciu przez Radę Ministrów projekt trafia teraz do Sejmu, a prace parlamentarne zaplanowano po wakacjach 2026 r.
Co pozostaje otwarte
- Pełna treść raportu z konsultacji. Nie dotarliśmy do samego dokumentu zbiorczego, w którym resort odnosił się do uwag hotelarzy, samorządów i miast turystycznych — opieramy się na relacjach redakcji, które go analizowały.
- Ślad rejestrowy pisma Airbnb. W dostępnej publicznie dokumentacji projektu nie znaleźliśmy wpisu w części dotyczącej zgłoszeń lobbingowych, który pasowałby do pisma z 21 stycznia 2026 r.; jego treść znamy z ustaleń dziennikarskich.
- Wyłączenie się wiceministra. Nie znaleźliśmy dokumentu, z którego wynikałoby, że Ireneusz Raś formalnie wyłączył się z prac nad projektem.
- Kształt ustawy po Sejmie. Zapowiedziane poprawki mogą przywrócić wykreślone przepisy — o ostatecznej treści zdecyduje parlament jesienią.
Podsumowanie
Rząd przyjął projekt ustawy o najmie krótkoterminowym bez najbardziej spornego elementu. Gminy nie dostaną prawa do wyznaczania stref wolnych od wynajmu na doby, a wspólnoty mieszkaniowe nie będą mogły zakazać takiej działalności uchwałą. Przepisy wykreśliła autopoprawka ministra sportu i turystyki z 7 lipca 2026 r., złożona tydzień przed decyzją rządu. O usunięcie stref pisemnie wnioskowało w styczniu Airbnb, powołując się na swobodę działalności gospodarczej, prawo własności i prawo unijne. Ministerstwo tłumaczy wykreślenie opiniami o niekonstytucyjności takich rozwiązań — w tym opinią Rzecznika Praw Obywatelskich — oraz koniecznością zdążenia z rejestrem.
W projekcie zostały rozwiązania porządkujące rynek: centralny rejestr obiektów noclegowych, obowiązkowy numer w ogłoszeniach, uznanie wynajmu do 30 dni za usługę hotelarską, obowiązkowy regulamin lokalu i kary do 50 tys. zł. Wokół projektu trwa spór polityczny: jedna ministra zgłosiła zdanie odrębne, Lewica zapowiada poprawki przywracające strefy, a opozycja domaga się odsunięcia od ustawy wiceministra Ireneusza Rasia, który inwestował w małe mieszkania na wynajem. Sam wiceminister utrzymuje, że jego lokale służyły wyłącznie najmowi długoterminowemu i że konfliktu interesów nie ma. Ostateczny kształt przepisów rozstrzygnie się w Sejmie po wakacjach.
